А как в реальности? Есть некоторые уточнения по всем этим пунктам

Что нужно понимать покупателю квартиры?

В агентствах нет какой-то особой тайной "базы квартир".
Сами базы квартир находятся на различных сайтах объявлений. Оттуда они попадают агентам. Иногда собственники самостоятельно продают квартиры, а иногда обращаются в одно какое-то конкретное агентство. Однако, если собственник квартиры решил не сам давать объявление, а обратился к посреднику за помощью, то агентство обязано рекламировать его квартиру. Это означает, что в тот же день объявление о продаже появится на сайтах объявлений. Через пять минут после этого эта квартира с сайтов объявлений появится в базах других агентств. Таким образом, все квартиры которые ожидают продажи, находятся в открытом доступе в интернете.
В агентствах не проверяют квартиры.
Конечно, есть документы, которые агентство обязано получить от собственника и визуально убедиться, что это не подделка. Ведь есть риски, и агентство хочет их уменьшить. Однако после многих случаев, когда люди теряли деньги и квартиры, в вопрос качества риэлторских услуг вмешалось государство. В Республике Беларусь введён термин "вред от риэлторской деятельности" - это побочный эффект который сопровождает посреднический бизнес. Из-за того, что вред этот - реален (и даже прописан в "Правилах осуществления риэлтерской деятельности"), введено страхование от этого вреда (страхует агентство, а не клиент). Таким образом, даже если и появятся подводные камни, или риэлтор плохо проверил документы, то страхование покроет убытки продавца, вплоть до возмещения полной стоимости квартиры

Риэлтерская организация должна иметь договор ежегодного обязательного страхования своей ответственности за причинение вреда в связи с осуществлением риэлтерской деятельности (Указом Президента Республики Беларусь 09.01.2006 № 15 п.4 абз.4)

Агентства помогают вести переговоры о цене,
но в реальности, когда собственник обращается в агентство и платит ему деньги, он указывает в договоре сумму за сколько его квартиру должны продать если агентство за эту сумму не продаст, это повод расторгнуть договор. Услуга агентства стоит, к примеру 2000 долларов, поэтому цена услуги закладывается в стоимость, чтобы комиссию оплатил покупатель. Тогда и клиент доволен и агентство. После того как появляется покупатель и обращается в агентство, он ТОЖЕ платит агентству деньги за услугу (в итоге покупателю нужно заплатить 2 раза, а деньги немалые и не у всех есть лишние). Чтобы провести сделку, агентство просит собственника немного скинуть цену. Продавец соглашается. В этом случае покупатель покупает квартиру по первоначальной цене + половина комиссии продавца + платит свою комиссию агентству. Цену сбили, да, но где выгода?
Агентства НЕ оформляют сделки.
Этим занимается регистратор в БРТИ (также такие полномочия есть у нотариуса). Если вы оформляете сделку в БРТИ, то в кабинет, где вы будете оформляться зайдет и ваш риелтор. Просто посидеть. От него не требуется ни подпись, ни что-либо другое. Просто после окончания сделки он может сказать "поздравляю" и подписать с покупателем и продавцом акт выполненных работ.
В какой-то степени агентства помогают организовать спокойные и понятные расчеты между продавцом и покупателем, но сами в этом процессе не участвуют Рассчитываться же лучше всего банковским переводом. Времена, когда все покупали квартиры за доллары, прошли. Хотя тут все зависит от желания продавца и покупателя. Возможно передать деньги через банковскую ячейку. Возможно наличными (но в долларах - это будет уже незаконно).

Штраф за расчёт долларами или евро составляет от 50 до 100 б.в., с конфискацией денег и признанием сделки не действительной. (ст. 12.1 КоАП РБ).

Помощь агентства при покупке квартиры сильно преувеличена, но нельзя думать, что вы легко купите квартиру без него. Нет. Большинство квартир продаются именно через агентства. Так пожелали многие продавцы и заключили договор с агентствами, если вы покупатель, то возможно вы будете вести переговоры не с собственником, а с агентством. И возможно вас вынудят заплатить агенту комиссию. Хотя двойные платежи за услугу агентств прямо запрещает МИНЮСТ. Но такая практика применяется повсеместно.

Оплата одной и той же риэлтерской услуги, оказываемой в отношении одного и того же объекта недвижимости (объекта долевого строительства), обеими сторонами сделки с этим объектом, являющимися потребителями услуг данной риэлтерской организации, не допускается. МинЮст

Но если собственник не заключал договор с агентством, и сам разместил объявление с своим телефоном, тогда вам самим предстоит вести переговоры именно с ним, и в случае самостоятельного оформления сделки покупки квартиры, подготовиться к ней со всей серьёзностью. Стоимость услуг агентств при покупке недвижимости приведена в таблице:

№ п/п	Вид риэлторской услуги	Ставка *(в базовых величинах)
1	Консультационные услуги
1.1	Сделки с объектами недвижимости (в письменной форме)	3
1.2	Сделки с объектами недвижимости в связи со сносом данных объектов (в письменной форме) - для юридических лиц	60
1.3	Информация о развитии рынка недвижимости**	200
2	Услуги по предоставлению письменной информации о спросе и предложении на объекты недвижимости
2.1	Отчуждение и (или) приобретение*** объектов жилищного фонда	5
2.2	Отчуждение и (или) приобретение объектов нежилого фонда	15
2.3	Долевое строительство объектов жилищного фонда	80
2.4	Долевое строительство объектов нежилого фонда	80
3.	Услуги по организации и размещению рекламы при оказании риэлторских услуг	5
4.	Услуги по оказанию помощи в подготовке (оформлении) документов, связанных с регистрацией недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним
4.1	Отчуждение и (или) приобретение квартиры (комнаты, доли)	15
4.2	Отчуждение и (или) приобретение жилого дома (доли дома)	20
4.3	Отчуждение и (или) приобретение земельного участка	15
4.4	Отчуждение и (или) приобретение дачи, садового домика	15
4.5	Отчуждение и (или) приобретение гаража, автомобильной стоянки (парковочного места на автомобильной стоянке)	10
4.6	Отчуждение и (или) приобретение объектов нежилого фонда	70
5	Услуги по оказанию помощи в подготовке (оформлении) документов, связанных с осуществлением сделки с объектом недвижимости
5.1	Отчуждение и (или) приобретение квартиры (комнаты, доли)	30
5.2	Отчуждение и (или) приобретение жилого дома (доли дома)	45
5.3	Отчуждение и (или) приобретение земельного участка	30
5.4	Отчуждение и (или) приобретение дачи, садового домика	35
5.5	Отчуждение и (или) приобретение гаража, автомобильной стоянки (парковочного места на автомобильной стоянке)	10
5.6	Отчуждение и (или) приобретение объектов нежилого фонда	95
6	Услуги по содействию при заключении, исполнении, прекращении договоров залога
6.1	Объекты жилищного фонда	15
6.2	Объекты нежилого фонда	50
7	Консультационные услуги и помощь в подготовке (оформлении) правоустанавливающих и технических документов на объекты недвижимости
	Показать еще
7.1	Объекты жилищного фонда	30
7.2	Объекты нежилого фонда	50
8	Консультационные услуги и помощь в подготовке (оформлении) документов
8.1	Реконструкция, переустройство и перепланировка объектов жилого фонда	60
8.2	Реконструкция, переустройство и перепланировка объектов нежилого фонда	95
8.3	Перевод объектов жилищного фонда в объекты нежилого фонда	95
9	Услуги по подбору вариантов сделки с объектом недвижимости
9.1	Квартира (комната, доля)	45
9.2	Жилой дом (доли дома)	60
9.3	Земельный участок	40
9.4	Дача, садовый домик	45
9.5	Гараж, автомобильная стоянка (парковочного места на автомобильной стоянке)	20
9.6	Объект нежилого фонда	95
10	Услуги по подбору вариантов сделки с участием в строительстве (в том числе долевом) объекта недвижимости
10.1	Объекты жилищного фонда	50
10.2	Объекты нежилого фонда	70
11	Услуги по оказанию помощи в подготовке (оформлении) документов по сделке с участием в строительстве (в том числе долевом) объекта недвижимости
11.1	Объекты жилищного фонда	5
11.2	Объекты нежилого фонда	10
12	Услуги по осмотру объекта недвижимости с письменным оформлением акта осмотра объекта недвижимости	5
13	Организация и проведение согласования условий предстоящей сделки
13.1	Объекты жилищного фонда	10
13.2	Объекты нежилого фонда	20
13.3	Снос объекта недвижимости	85

Пошаговое руководство для самостоятельной покупки квартиры

Шаг 1: Определение ваших потребностей и бюджета

Определите, какие требования вы предъявляете к квартире: количество комнат, площадь, наличие балкона или террасы и другие важные факторы. Рассмотрите свой бюджет и определите максимальную стоимость квартиры, которую вы можете себе позволить. Учтите не только стоимость квартиры, но и дополнительные расходы, такие как налог на недвижимость, коммунальные платежи, обслуживание дома и прочие.

Шаг 2: Поиск квартиры

Используйте различные источники для поиска квартиры. Это может быть интернет, или рекомендации от знакомых. Если вы ищете квартиру в определённом районе, или в конкретном доме, рекомендуется обязательно клеить объявления на подъездах. Это реально может быть очень полезно.

Составьте список основных характеристик квартир, которые вам подойдут или не подойдут и запишите их (площадь, стоимость, расположение и т.д.).

Шаг 3: Личный осмотр квартиры

Организуйте осмотр выбранных квартир. Лучше всего осматривать квартиры в дневное время, чтобы иметь возможность оценить естественное освещение и обстановку района. Обращайте внимание на все детали! Внимательно изучайте состояние квартиры, проверяйте сантехнику, электропроводку, окна и двери, батареи отопления. Обратите внимание на состояние общих помещений в доме (подъезд, лифт, крыша и т.д.), так как это может отразить качество обслуживания и содержание дома.

Шаг 4: Проведение дополнительных проверок

Если вы заинтересовались определенной квартирой, проведите дополнительные проверки, такие как узнавание деталей о качестве строительства дома, наличия каких либо проблем в доме.

Если квартира приобреталась в браке, а сейчас собственник разведен, то понадобится разверешение супруги/супруга. Стот также узнать не находится ли что-нибудь из проживающих в квартире сейчас в армии, не отбывает ли наказание и т.д.

В идеале , квартира принадлежала одному собственнику и он ее продает. Если история не очень чистая, и есть сомнения в чем- то - т лучший вариант - действительно о обратиться в агентство (как уже говорилось, юрист агентства сможет оценить риски, проверить то, что возможно проверить, а в случае проблем - у вас будет страховка сделки. Это гарантия , что вы не потеряете деньги даже если продавец окажется недобросовестным, а квартира -проблемной)

Вообще, агентство не имеет право делать следующие вещи - но вы вполне можете сделать следующее: поговорите с соседями. Они могут рассказать многое о квартире, доме и о собственнике. Не поленитесь позвонить в соседние двери и пообщаться. Также возле подъезда можно встретить тех, кто будет рад сообщить вам детали о продавце и жилье.

Также важно подумать, всё ли идет так, как надо. Ответьте себе на вопросы:

Чек лист по самостоятельной оценке рисков

Подозрительно	Что происходит	Почему настораживает
	квартира предлагается по явно заниженной стоимости, цена ниже чем на такие же квартиры	это указывает на то, что с квартирой могут быть проблемы. Существуют какие-то факторы, повлиявшие на снижение цены. Хочется срочно продать, или "уезжаем за границу" - не причина.
	продавец очень торопится с продажей, хочет произвести сделку как можно скорее.	скорее всего будут проблемы. Квартиры обычно срочно не продают. Это должно настораживать.
	Вы хотите привлечь для сделки агента (взяв оплату на себя), а продавец категорически против.	Так часто делают мошенники. Скорее всего они боятся, что агент разберется в ситуации и сделка не состоится.
	квартира была куплена недавно и сейчас срочно продаётся снова	Это говорит о том, что с квартирой были какие-то проблемы и поэтому ее перевыставили на продажу.

Если что - то из-этого "ДА", то лучше всего либо отказаться от сделки, либо обращаться за помощью в оформлении одно из крупнейших агентств недвижимости. Все истории, которые вам рассказывает продавец в оправдание перечисленных пунктов, скорее всего окажутся неправдой.

Шаг 5: Переговоры и оформление сделки

Если квартира соответствует вашим требованиям, начните переговоры с продавцом или его представителем о цене и условиях сделки. Заключите предварительный договор купли-продажи с продавцом и убедитесь, что все условия и сроки указаны ясно и понятно. Обычно на этом этапе вносится задаток, который прописывается в предварительном договоре купли-продажи. Предварительный договор заключается обязательно и в письменном виде. Примерную форму предварительного договора купли-продажи можно скачать по ссылке ниже:
Форма договора
Скачать в формате word
При необходимости обратитесь к юристу для проверки и подготовки всех необходимых документов для оформления сделки.

Какие документы вы должны обязательно проверить:

Технический паспорт жилья. Он должен соответствовать именно этой квартире.
Свидетельство о государственной регистрации квартиры: в нем указано кому принадлежит квартира, дата регистрации.
Документ, подтверждающий на основании чего данная квартира была оформлена в собственность: это может быть дарственная, договор купли-продажи или документ о вступлении в наследство.
Копия лицевого счета из ЖЭС или ЖРЭО, где указаны прописанные и выписанные из квартиры люди. Раньше копию лицевого счета давали всем "за шоколадку" , сейчас его могут дать только в присутствии собственника квартиры.
В том случае, если на момент приобретения квартиры ее нынешний владелец находился в браке, то нужно получить разрешение на продажу от его супруга или супруги, даже если они уже развелись.
Также необязательно, но желательно (и это вполне нормально) попросить у продавца предоставить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Справки должны быть свежие. Если человек состоит на учете, его могут признать невменяемым и сделку признать недействительной. Не стесняйтесь требовать такую справку, вам нужно убедиться, что документы в порядке.

Шаг 6: Завершение сделки

Собрав эти все документы и договорившись о сумме сделки, продавец и покупатель направляются в Минское городское агентство по государственной регистрации (адрес - г. Минск, ул. Максима Богдановича, 153). Там регистратор проверит наличие всех документов, их подлинность и назначит время и день, когда приходить на сделку. Также этот вопрос можно решить и в тот же день.

Для составления и удостоверения договора купли – продажи квартиры, любой из сторон необходимо обратиться на консультацию по адресу: ул. Богдановича 153. Если Агентство по государственной регистрации посетили обе стороны по договору, при наличии всех необходимых документов договор может быть удостоверен в день обращения.

Способ расчета вы выбираете сами, выше уже описано, что это может быть. В случае с наличными деньгами это может происходить так - едете в банк, проверяете купюры на подлинность (это стоит некоторую сумму) , затем продавец и покупатель упаковывают их в пакет, запечатывают, ставят свои подписи. И с этими деньгами и продавец и покупатель и агент едут (в одной машине, чтобы исключить подмену или вскрытие пакета) на оформление сделки. Там этот пакет при покупке квартиры передается.

Заключение

Самостоятельная покупка квартиры требует собранности, и понимания, что от того, как вы подойдёте к вопросу покупки зависит, всё ли пройдет удачно. Обращаться ли в агентство при покупке квартиры? Конечно нет. Самостоятельный поиск квартир дает вам понимание рынка, более широкий выбор и интересный опыт. Но если вы нашли квартиру, а она продается через агентство - это тоже неплохо, ведь агентство поможет и продавцу и вам грамотно и без стрессов пройти путь от осмотра до оформления сделки. Единственное, что нужно помнить - каждый год разные агентства закрывают за нарушения законодательства, поэтому внимательно читайте интернет, а лучше обращайтесь в основные крупные агентства недвижимости, у которых ~~безупречная~~ хотя бы более-менее нормальная репутация

Обсуждение статьи в закрытом телеграм чате для собственников.

Возможно вам ещё будет интересно почитать, как купить квартиру с жильцом через агентство.

Поставьте оценку статье

Но это еще не всё.

Минские агенты недвижимости охотятся за доверчивыми клиентами. Будьте осторожны, не оплачивайте услуги, не видя квартиру, не соглашайтесь на предоплату за "подбор вариантов".

Хотите знать что еще происходит? Читайте дальше: