Агенты скрывают недостатки квартир, потому что представляют интересы продавца.

В современном мире покупка недвижимости является одним из самых важных и ответственных решений, которое принимает человек. Однако, несмотря на все предпринятые меры для обеспечения качества объектов недвижимости, все чаще встречаются случаи, когда покупатели обнаруживают недостатки приобретенных квартир или коммерческих помещений. Это касается как новостроек, так и вторичного жилья. Министерство Юстиции бъёт тревогу.

Участились случаи обращения покупателей о том, что приобретенные ими при содействии риэлтерских организаций объекты имели недостатки.
Министерство Юстиции (Обоснование необходимости принятия Закона Республики Беларусь «О риэлтерской деятельности», стр.4; 16.07.2024)

Какие скрытые недостатки встречаются у продаваемой недвижимости?

Скрытые дефекты могут оставаться незамеченными или не могут быть легко обнаружены обычным осмотром. Однако они могут быть выявлены путем проведения специальных технических проверок или экспертизы. Примеры скрытых недостатков:

• Проблемы с трубами и системами водоснабжения, такие как утечки, коррозия или засоры, которые могут привести к затоплению.
• Дефекты в электрической проводке, например, неправильная установка или повреждения изоляции, которые могут стать причиной пожара.
• Проблемы с кондиционированием воздуха, дефекты системы отопления или вентиляции.
• Недостатки в конструктивных элементах здания, такие как трещины в стенах или потолке, что может указывать на проблемы с фундаментом или строительством.
• Недостаточное утепление жилища, не видимое при осмотре квартиры.

Обзор жалоб покупателей на недостатки приобретенных квартир

Покупатели, как правило, жалуются на различные проблемы, такие как строительные дефекты, несоответствие заявленным характеристикам, недостаточное качество отделочных работ после сдачи новостройки и т.д. Эти проблемы приводят к убыткам и неудовлетворенности клиентов. Агенты недвижимости могли бы рассказать о недостатках недвижимости, но складывается так, что они их порой скрывают. По таким жалобам проводятся проверки. Но что на это отвечают риелторы?

Позиция риелторских организаций о представлении интересов продавца

На этот счет Министерство Юстиции отмечает, что, к сожалению некоторые агентства прямо заявляют - они на стороне продавца.

Цитата: Отдельные риэлтерские организации поясняли ситуацию с сокрытием недостатков тем, что в сделке они представляли интересы продавца, а продавец не заинтересован в проверке его объекта.

Это порочная позиция: раз собственник не заинтересован в проверке квартиры, то риелторская организация и не делает это, будучи с продавцом жилья заодно. Но ведь агентство недвижимости оказывает услугу не только собственнику, но и покупателю, более того у агентств недвижимости укрепилась практика брать оплату и с покупателя и с продавца недвижимости за одну и ту же сделку. Представлять при этом только интересы продавца - очень неправильное решение.

Законопроект направленный на упорядочение оплаты за риелторские услуги

Чтобы предотвратить практику взымания денег за одну и ту же услугу и с продавца и с покупателя, которая существовала в агентствах до последнего времени 4 ноября 2023 года Минюст ввел в силу постановление №754 от 01.11.2023 г. «О тарифах на риэлтерские услуги». Этот документ запретил процедуру оплаты одной и той же услуги агентства обеими сторонами сделки. Однако при этом, даже представляя интересы только продавца, риелтор обязан проверять объект, чтобы сделка не была признана недействительной, уточняет Министерство Юстиции:

Независимо от того, кто является потребителем ее услуг (продавец либо покупатель), риэлтерская организация, являясь профессиональным участником рынка недвижимости, что подтверждается предоставленной ей лицензией, обязана принять все возможные меры к выявлению любых ограничений по объекту, в отношении которого оказывает услуги, чтобы не допустить последующего признания сделки недействительной.

Изменит ли постановление №754 ситуацию?

Недостатки жилья теперь не будут скрывать, если это сможет существенно повлиять на то, что сделка будет признана недействительной. Агентства теперь вынуждены будут следить за тем, чтобы на объект недвижимости не был наложен запрет на продажу, чтобы собственник не был несовершеннолетним или недееспособным, и чтобы сделка не была совершена под влиянием. Под термином «влияние» понимается введение в заблуждение, шантаж или давление на человека. А вот будут ли работники агентств рассказывать о незначительных недостатках (технические проблемы, проблемные соседи и тд.) - это пока открытый вопрос.

В какие сроки можно оспорить сделку?

Если сделка состоялась, но покупатель захочет ее оспорить, то сделать это можно в срок до 3 лет с момента, когда человек узнает о нарушении (если сделка оспоримая) и в срок до 10 лет со дня исполнения(если ничтожная). В отдельных случаях суд шел навстречу, в зависимости от конкретной представленной ситуации.

Как обезопасить себя от неприятных сюрпризов?

Требуйте от агентства тщательной проверки всех недочетов объекта. Обращайтесь только в агентства, у которых есть репутация и которые заинтересованы в качественном оказании услуг.

Как понять что тебя обманывают при покупке квартиры?

Для того чтобы понять, что риелтор и собственник вам о чем-то не договаривают и скрывают недостатки квартиры при продаже, обращайте внимание на следующие признаки:

• 1. Если информация о квартире звучит слишком хорошо, чтобы быть правдой, возможно, вам представляют искаженную картину.
• 2. Обратите внимание на любые попытки отвлечь ваше внимание от конкретных вопросов о состоянии квартиры или какие-то многократные устранения дефектов в доме.
• 3. Не забывайте профессиональный осмотр квартиры перед покупкой, это поможет избежать покупки объекта с существенными скрытыми дефектами.

Не забывайте, что хороший продавец всегда расскажет о небольшом изьяне, чтобы отвести взгляд от большой проблемы!

Анализ причин возникновения недостатков и возможные способы их предотвращения

Риелторские организации часто защищают интересы продавца, не всегда беря во внимание покупателя. Это вызывает недовольство у потребителей. Недостатки в объектах недвижимости могут быть вызваны различными причинами, включая недобросовестных застройщиков, недостаточный контроль качества со стороны риелторов и отсутствие строгих норм и правил в отрасли. Для предотвращения проблем необходимо улучшить контроль за качеством строительства, внедрить систему гарантий и усилить ответственность за нарушения.

Действия Министерства Юстиции по улучшению ситуации

В 2024 году в Республике Беларусь готовятся принять Закон «О риэлтерской деятельности». Он обещает сделать рынок лучше и повысить качество оказываемых риелторскими организациями услуг, чтобы потребитель был доволен. Законопроект находится в стадии обсуждения с 16 по 26 июля 2024 г.

Риэлтор не всегда знает о недостатках

О тех, недостатках, которые известны, нужно говорить честно. Но риэлтор не всегда может самостоятельно увидеть неочевидные, скрытые недостатки, т.к. он не является техническим экспертом. Это причина, по которой покупателю не следует доверять риэлтору, а самому заказывать техническую экспертизу, если есть необходимость.