Почему россияне скупают квартиры в Минске: +24% за год и параллели с Дубаем

За последние 12 месяцев рынок жилой недвижимости Минска пережил структурные изменения, которые аналитики сравнивают с бумом в Дубае 2022–2023 годов. Российские покупатели увеличили свою долю в столичных сделках с 2–3% до 8–10%, а квадратный метр дорожает на 24%. Разбираем причины, портрет покупателя и прогнозы с учётом последних заявлений Александра Лукашенко.

Ключевые цифры: что произошло на рынке Минска

Рост спроса со стороны россиян: +10–15% за год (реальное число покупателей недвижимости)

Доля на рынке Минска: 8–10% всех сделок купли-продажи (год назад — было всего 2–3%)

Рост цены квадратного метра: +24% за год, до $2 240 на вторичном рынке

Средний бюджет покупки: эквивалент $60 000 – $140 000

По данным Национального кадастрового агентства Беларуси, однокомнатная квартира на первичном рынке Минска в первом квартале 2026 года стоила в среднем $2 020 за квадратный метр (год назад — $1 630), а на вторичном рынке цена достигла $2 240 за квадрат. Такая динамика не зафиксирована ни в одном из крупнейших городов России, что делает минскую недвижимость привлекательным активом для инвесторов из соседней страны.

Кто покупает и что выбирает: портрет российского покупателя

Глава департамента развития сети и межрегиональных сделок компании «Этажи» Ольга Половникова характеризует типичного покупателя из РФ как человека, выбирающего готовые квартиры в жилых комплексах комфорт-класса, сданных не более десяти лет назад (то есть 2016 год и новее) . Гендиректор российской инвестиционной компании Smarent Виктор Зубик сообщает, что интерес россиян к Минску носит ситуативный характер и усиливается в периоды турбулентности на других инвестиционных рынках .

Мотивы покупателей разделяются на два типа:

Для жизни: отсутствие в Беларуси ограничений на работу интернета и социальных сетей, что критично для удалённых сотрудников российских компаний .
Для инвестиций: видят устойчивый рост цен (+24% годовых) и стремятся сохранить капитал в дружественной юрисдикции .

Депутат Государственной думы Андрей Свинцов в апреле 2026 года назвал эту тенденцию «совершенно нормальной ситуацией», подчеркнув, что Беларусь — братское государство, где цены ниже, а продукты качественнее .

«Россияне покупают квартиры в Минске, потому что хотят иметь жилье вдали от привычных мест существования. Огромное количество международных рынков закрылось, а наши граждане хотят иметь какое-то жилье, дачу, квартиру где-то вдали от тех мест, где они привыкли жить».
— Андрей Свинцов, заместитель председателя комитета Госдумы по информполитике, 3 апреля 2026

Параллель с Дубаем: почему эксперты проводят сравнение

Специалисты российской риелторской компании «Этажи» проводят прямую аналогию между нынешним спросом на минскую недвижимость и бумом в Дубае 2022–2023 годов. Тогда россияне также активно скупали жильё в ОАЭ на волне роста цен и геополитической неопределённости . Однако сегодня ситуация на ближневосточном рынке изменилась: конфликт с Ираном привёл к падению покупательской активности на 50–60% по сравнению с доконфликтным уровнем, а отдельные продавцы предлагают скидки 15–20% .

Ключевое отличие Минска от Дубая — устойчивость и предсказуемость. В то время как рынок ОАЭ столкнулся с военными рисками и волатильностью (индекс недвижимости DFM упал на 30% после эскалации), Беларусь остаётся безопасной юрисдикцией с единым с Россией визовым и миграционным пространством .

Параметр	Рост цен на жильё	Средний бюджет покупки	Текущая динамика спроса
Дубай (2022–2025)	+60% с 2022 года	$400 000 – $500 000	Снижение на 50–60% (2026)
Минск (2025–2026)	+24% за год	$60 000 – $140 000	Рост +10–15%

Вывод экспертов: мы не знаем, когда закончится текущая активная фаза спроса на минскую недвижимость, но прямо сейчас мы находимся в её пике. Как только динамика роста цен замедлится — аналогично тому, что произошло в Дубае, — капитал российских инвесторов может переориентироваться на другие локации .

Факты, о которых не говорят в новостях

Мартовский рекорд: 126 квартир за месяц

По данным Минского городского агентства по государственной регистрации, только за март 2026 года россияне зарегистрировали 126 объектов недвижимости по договорам купли-продажи. Это составляет каждую десятую квартиру, проданную в столице за этот месяц . Эксперт рынка недвижимости Наталья Литовская подтверждает, что доля российских покупателей в столице Беларуси достигла 10% .

Заявление Лукашенко от 30 апреля 2026: новый вектор для рынка

На совещании по вопросам реализации инвестиционных проектов президент Беларуси Александр Лукашенко заявил: «Надо прекратить отток населения из регионов в Минск. Прекратить раз и навсегда. ... Темпы строительства жилья в Минске бешеные. Квартиры в беларусской столице покупают и россияне» . Глава государства потребовал перенести основные строительные мощности в регионы, сократив возведение нового жилья в столице .

«Основное надо перенести в регионы, чего бы это нам ни стоило. В Минске строить меньше. Люди должны жить и работать там, где они родились, — в своих деревнях, посёлках, малых городах».
— Александр Лукашенко, 30 апреля 2026

Если эта инициатива будет реализована, предложение новостроек в Минске сократится при сохраняющемся спросе со стороны россиян. В таком сценарии цены на вторичном рынке могут продолжить рост ускоренными темпами, а дефицит ликвидных объектов (готовых квартир 2016 года и новее) станет ещё более острым.

Прогноз: что будет с рынком Минска до конца 2026 года

С учётом трёх факторов — устойчивого спроса со стороны россиян, заявленного сокращения строительства в Минске и отсутствия альтернатив для инвестиций в дружественных юрисдикциях — можно выделить два основных сценария:

Базовый сценарий: цены продолжат расти темпами 15–20% годовых до конца 2026 года. Доля российских покупателей стабилизируется на уровне 10–12% от всех сделок.
Умеренный сценарий: если заявления Лукашенко о переносе строительства в регионы будут подкреплены реальными ограничениями, дефицит предложения в Минске ускорит рост цен до 25–30% годовых, особенно в сегменте «вторичка» 5–10 лет.

Сдерживающим фактором может стать возможное снижение ипотечных ставок в Беларуси (Беларусбанк с 25 апреля 2026 года уже понизил ставки на вторичном рынке до 16,9% ), которое увеличит платёжеспособный спрос среди местных покупателей, создав дополнительную конкуренцию с россиянами.

С учётом слов президента о переносе строительства в регионы, дефицит новостроек в Минске может усилиться. Значит ли это, что инвестиции в столичную «вторичку» 2016–2026 годов постройки — лучший актив 2026 года в сегменте $60 000–$140 000? Решение за рынком, но уже сейчас ясно: Минск стал одной из главных точек притяжения российского капитала на постсоветском пространстве.

Источники данных: Sputnik Беларусь (06.05.2026), Известия (03.04.2026), Минская правда (08.05.2026), Euroradio (06.05.2026), Московский комсомолец (04.04.2026), официальный интернет-портал Президента Республики Беларусь (30.04.2026). Все цифры актуальны на май 2026 года.